中梁控股的速度与规模

2020-01-31 09:02:55 来源:IPO早知道 华资实业20%大肉分享

  中梁控股(02772。HK)赴港上市无疑是2019年最热的房企IPO,行业TOP20、千亿规模的标签让其本身带有话题性。特别是,中梁仅用三年完成百亿级到千亿级的蜕变,高达131%的年复合增长率。

  复盘 | 中梁控股的速度与规模

  (中梁控股股价走势,资料来源:东方财富网)

  自2019年7月16日在港敲钟,中梁步入资本市场已逾7个月。截至2020年1月20日,中梁股价报收6.01港元,相较5.55港元的发行价约有8%的涨幅。同期富途牛牛APP内房股指数自1014.5上涨4%至1053.9,中梁的股价表现领先行业平均。

  “快”的赢面

  发迹于温州,中梁控股是业内“阿米巴”模式的践行者,通过跟投和授权,快速实现组织裂变,成为过往三年华东地区发展最为迅速的公司之一。快的结果,不仅在销售规模上有所体现,也在营业收入和净利润上得到反映。

  根据中梁最新公告,2019年全年中梁累计合约销售(连合营企业及联营公司的合同销售)金额约1525亿元。相对当年1300亿元的年度销售目标而言,该年中梁目标达成率高达117%。

  117%是什么概念?行业层面,房地产行业高速增长的红利期已过,2019年全国商品房销售额增长近6.5%,比上年回落5.7个百分点,中梁逾50%的增速明显跑赢行业均速;企业层面,2019年超额10%完成年度目标的品牌房企只有7家,中梁目标达成率居行业第三,在TOP20房企中更是仅次于世茂房地产。

  复盘 | 中梁控股的速度与规模

  (2019年房企销售达标率情况,资料来源:公开资料)

  值得一提的是,2019年前11个月中梁销售额即达1305亿元,意味着超前一个月完成目标,这一速度在房企中更是寥寥。

  而中梁始终坚持规模与利润齐头并进的高质量发展模式。2019年上半年中梁营业收入同比增长111.2%至205.57亿元,归母净利润同比增长88.4%至12.32亿元。

  复盘 | 中梁控股的速度与规模

  (2016-2019H1中梁经营情况,资料来源:2019半年报

  中梁持续的快速、有质量的增长貌似获得外界的认可。

  先是发行认购阶段,中梁控股成功打破认购不足、上市首日破发的“魔咒”。5。55港元的发行价并不是定价区间的最下限,上市首日中梁股价尚上涨7。21%。

  再是快速获得评级。2019年8月8日国际三大评级机构惠誉、穆迪和标普分别给予中梁B+(展望稳定)、B1(展望稳定)及B+(展望稳定)的信贷评级,上市不足一个月就获得评级在业内已属罕见,而已获评级的内房股初始评级基本为B或B-;2019年11月8日中梁旗下全资子公司上海中梁地产还获联合信用AA+企业信贷评级。

  还有港交所抛出的橄榄枝。中梁控股现已被纳入恒生港股通指数、恒生港股通中小型指数、恒生综合大中型股指数,这对进一步扩大其股东基础及股票流通性大有裨益。

  变革向善

  高速狂奔的路上,中梁也落下不少病根:杠杆率过高、土储不足、现金流吃紧等问题乍现。

  杠杆对企业本是一把双刃剑,不用杠杆或错失加速发展的时机,杠杆过高容易背负沉重的还款压力。就中梁而言,粗略地看,过往三年期资产负债率都在96%以上,并且降幅并不明显。而同期百强房企均值资产负债率均低于80%,以此比较,中梁控股资产负债率在行业内偏高。

  若将负债中未来可以转化为企业收入的预收账款剔除,中梁的有效负债率在2018年下降到40%以下,这却大大低于行业百强49。3%的均值。2019年中期报则显示,中梁在当年6月资产负债率降至43.5%,较年初下降15个百分点。而净负债率的急剧下降源于项目加速销售导致的现金大幅增加,也使得企业的现金流由负回正。

  复盘 | 中梁控股的速度与规模

  (中梁控股杠杆情况,资料来源:2019半年报)

  截至2019年上半年,中梁土地储备约4200万平方米,土储货值为3385。4亿元,行业排名第35名,这同其销售排名TOP20的地位不相匹配。有测算称,考虑销售增长,中梁的土储只能满足未来两年左右的销售,同期百强房企的平均去化周期达到4.2年。

  过去,中梁聚焦于在三四线城市拿地。随着三四线居民杠杆率的提高及棚改货币化及PSL贷款的退潮,三四线土地储备面临较大的减值风险。

  从2018年开始,中梁进行战略换仓,加大二线及强三线城市卖地的比重。一方面持续加大在苏州、宁波、重庆、成都、合肥等二线城市的深耕和渗透力度,以提升区域市场占有率;另一方面,首进西安、天津、南京、南昌、福州、贵阳、大连等重点城市,以拉开空间布局,持续优化企业投资布局结构。

  复盘 | 中梁控股的速度与规模

  (2016-2019H1中梁新增土地情况,资料来源:2019半年报)

  中梁在2019年中期业绩会透露,中梁在二线及强三线的拿地比例占到80%以上。

  中梁控股也在逐步调整企业内部结构。

  2019年8月中梁对此前的12个大区进行整合,设立北方、山东、江苏、浙江、中部、南方、西部七大区域集团,在提高区域运营效率的同时,对上述市场持续深耕。

  2019年10月9日李和栗代替黄春雷成为中梁地产法人兼任行总裁,12月23日游思嘉获委任为中梁授权代表、执行董事及CFO,一系列的人事换防淡化了中梁管理层的家族色彩,市场化、职业化管理越来越凸显。

关键词阅读:中梁控股

责任编辑:伍书哲
快来分享:
评论 已有 0 条评论
精彩推荐
港股早知道:隔夜美股大涨 美团点评业绩超预期

2020-03-31 08:41:02来源:智通财经网

更多>> 以下为您的最近访问股
今日热门观点
资金流向马上开户

资金查询:

证券名称最新价格涨跌幅净流入金额(万)
贵州茅台1111.003.64%171964.02
新希望31.4310.01%101551.90
正邦科技19.069.98%79339.53
牧原股份122.216.73%61434.67
    全网|财经|股票|理财 24小时点击排行
    研报评级

    资金查询:

    更多>>
    股票简称投资评级最新价目标价
    徐工机械买入4.09--
    格力电器买入38.95--
    上汽集团买入29.15--
    伊利股份买入24.20--
    实时热点
    广东11选5 上海快三 湖南快乐十分 安徽11选5 上海快三 上海快三 重庆快乐十分 安徽11选5 广东快乐十分 湖南快乐十分